关岛GUAM，位于马里亚纳群岛最南端，也是马里亚纳群岛最大的岛屿。关岛从年起被西班牙占据，于年美西战争由西班牙割让给美国，是美国的非宪辖管制领土，本岛原住民是查莫罗人，约在年前在此定居，据近年研究表明，查莫罗人的基因与世居中国台湾阿美族颇为接近。目前，美军基地占地约全岛面积的1/3-1/4。关岛玩乐丰富，景色纯美，被誉为“自由天堂”、当之无愧的西太平洋明珠。
地理位置：
关岛位于西太平洋中部偏北，“第二岛链”中心区域，距西太平洋主要城市（北京、上海、东京、首尔、香港、台北）航程均在3.5-4.5小时范围内（距上海公里，距北京公里）；关岛距美国加州公里，距夏威夷公里，赴美国本土须由夏威夷转机；关岛距澳大利亚悉尼约5小时航程；关岛属于马里亚纳群岛，位于群岛最南端，北纬13°30′、东经°45′，首府阿加尼亚（Hagatna）。
自然环境：
关岛是常夏之岛，一年分为干季（11月～5月）与雨季（6月～10月），全年平均温度为27℃，很少高于30℃和低于24℃；关岛地势南高北低，西南部的兰兰山（Lamlam）是最高峰，海拔米。西部沿海有肥沃平原；关岛自然风光优美，无常见多发的自然灾害，境内有多条淡水河流，有山间水库。
关岛地区介绍：
?关岛-年属西班牙领土，年至今为美国领土（-年日占），归美国内政部管理；
?关岛地方政府致力于升级为美国第51个州，目前关岛在美国众议院有一个席位；
?关岛面积km2（与北京市朝阳区km2面积相近），南北长48km，东西宽8-13km；
?居民17.8万人，以查莫洛人、菲律宾人、白人、日韩人为主，少量外岛人和华裔；
?驻军及军属约3万人；
?关岛居民为美国公民，持美国护照，关岛的市政、医疗、食品卫生均按照美国本土标准执行。
?关岛有19个“市”，中部人口稠密，南部人口稀少；
?关岛首府阿加尼亚、酒店商业区杜梦、商业区塔穆宁为三大主要城市；
其他极具投资价值的城市有：北部德德多和伊戈紧邻安德森空军基地；东部巴里加达俯瞰汪帕克国际机场；南部皮蒂和圣丽塔靠近海军基地；东部曼基劳坐落于关岛大学附近；
?居民宗教信仰以天主教占绝对多数，佛教在华裔和日韩裔人群亦有传播；
?主体民族查莫洛人平和友善，由于相对均衡的民族构成，关岛不存在种族歧视，各族裔和睦相处；关岛华裔总人数约为-人左右，台湾裔华人较多。
?关岛的支柱产业为旅游业，年入境游客为万人次，主要为日本、韩国、台湾客人；
?年入境的中国大陆游客为3万人；目前逐年增长；
?关岛主要酒店及度假村共有21家，总计间客房；
?除旅游业之外，军事经济亦是关岛的一大收入来源，美国联邦政府和战略空军司令部以及海军部每年会有80-90亿美元的拨款，用于补偿军事基地占用关岛土地；同时绝大多数军人和军属的住宅、补给、消费完全依靠社会化服务。
?目前冲绳基地美军将于3年内移防到关岛，联邦政府已经批准87亿美元的新基地建设，预计移防海军及陆战队员人，合并军属超过1.5-2万人，将极大地带动关岛房地产；
?台湾地区领导人蔡英文上台执政直接导致台湾地区居民形成涌入关岛地区购置房产的趋势。
关岛投资的独特优势：
?关岛独特的地理位置优势：离中国大陆最近的美国领土，旅游资源丰富，环境极佳；
?关岛作为美国领土的优势：受美国法律保护，美元资产稳健增值的预期；
?关岛远离美国本土的优势：较少受到美国自身经济周期影响，房地产价格逐年向上，持续增长；
?关岛人口民族结构的优势：各种族均衡分布，无宗教和种族歧视，人民安居乐业；
?关岛经济相对落后的优势：经济总量小，欢迎外来投资，税负极低，投资项目小而美；
?关岛依靠军事经济的优势：面对军人和高端游客，租金回报率8%-12%/年，远高于美国本土城市，回报稳定可靠；
?关岛作为军事要地的优势：不可能有恐怖袭击等黑天鹅事件，中美作为区内最大的均衡力量将长期保持均衡状态；
?关岛地方政府的政策优势：迫切希望引进中国游客和投资，积极面向中国推广，良好的对华投资环境；
?关岛对韩日和台湾地区的吸引优势：台海局势、半岛局势的压力，迫使台韩日小中产阶层把资产配置到最便捷的关岛。
年房地产成交统计数据
?年关岛房地产成交量套，比年增长9%；
?普通住宅成交套，比年增长68套；
?普通住宅成交额总计2.5亿美元，比年增长万美元；
?在关岛优质位置选择低总价、低技术难度即可翻新的旧独栋建筑，翻新后可租可售，提升综合回报率；
?、年，房价中位数22.5万美元；
年关岛房地产成交龙虎榜
?某客户以万美元购入关岛凯悦酒店附近的海滨土地
?某客户以万美元购入约拿(Yona)村土地
?某客户以万美元购入哈蒙村ParaOnceana商务中心
?某客户以万美元购入杜梦湾JackPeters大厦
?某客户以万美元购入TaloVerde住宅小区物业
?某客户以万美元购入PaseoDeOro别墅
影响未来关岛房价的成本因素
?美国联邦政府对外籍劳工签证的日益收紧，导致关岛本地的劳动力薪资水平大幅上涨。关岛的建筑企业也受到波及，有一些还面临破产的风险。因为缺乏足够的建筑工人，关岛的房地产开发商大多已不接受兴建小户型住宅。即使有兴建小户型住宅，建造成本也是一飞冲天。
?华裔建筑工人的日薪从年的美元/日，大幅度提高到了-美元/日。
?随着现有房屋存量的日益减少和建筑成本的居高不下，关岛的房屋价格预计将有较大程度的上涨。
影响未来关岛房价的需求因素
?美军将冲绳基地约人移防关岛，军人及军属规模约3万人，在未来5年将持续对关岛房产市场的买卖、租赁带来强劲需求；?来自中国大陆、中国台湾、韩国的买家持续涌入。
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